商用房房屋改造需遵守《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，根據(jù)《民法典》第二百七十九條，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約將住宅改為經(jīng)營性用房，若需改造，除遵守法規(guī)外，還需經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意，以保障業(yè)主共同利益與小區(qū)安全秩序，改造中要考慮房地產(chǎn)抵押權人利益，涉及房屋結構或用途重大變更時，需進行不動產(chǎn)登記。

一、涉及住宅改商用房的法律法規(guī)

• 《中華人民共和國物業(yè)管理法》
  • 第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。這對商用房如果涉及公共建筑和共用設施部分的改造起到約束作用，避免隨意改變用途影響小區(qū)整體規(guī)劃和其他業(yè)主權益。
• 《中華人民共和國民法典》
  • 第二百七十九條規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。雖然這里是針對住宅改商用，但從側面反映出對房屋用途改變的限制原則，商用房改造也應遵循不違反法規(guī)和管理規(guī)約等原則。
• 《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
  • 第十條規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權法（現(xiàn)為民法典相關規(guī)定）第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。這表明在涉及住宅改商用時對利害關系業(yè)主權益的保護，對于商用房改造如果涉及類似影響他人權益的情況也有參考意義。
  • 第十一條規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權法（現(xiàn)為民法典相關規(guī)定）第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。這有助于明確在涉及房屋用途改變時利害關系人的范圍界定，對商用房改造涉及相鄰關系等情況的處理有借鑒意義。
• 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號）
  • 第六條規(guī)定裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：(一)搭建建筑物、構筑物；(二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；(三)拆改供暖管道和設施；(四)拆改燃氣管道和設施。本條所列第(一)項、第(二)項行為，應當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準；第(三)項行為，應當經(jīng)供暖管理單位批準；第(四)項行為應當經(jīng)燃氣管理單位批準。雖然是針對住宅，但對于商用房的室內(nèi)裝修改造中涉及類似結構改變、設施拆改等行為的規(guī)范有一定的參考價值。
• 《國家工商總局關于住所(經(jīng)營場所)登記管理有關問題的通知》
  • 個體工商戶在設立(開業(yè))或住所(經(jīng)營場所)變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除提交住所使用證明外，還應當提交下列材料：(一)《住所(經(jīng)營場所)登記表》；(二)住所(經(jīng)營場所)所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的有利害關系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件。這對于商用房如果存在經(jīng)營場所登記相關情況以及涉及住宅改商用的經(jīng)營登記管理方面有參考性規(guī)定。

二、一般性的建筑相關法律法規(guī)

• 規(guī)劃相關法規(guī)
  • 商用房的改造需要符合城市規(guī)劃要求，例如建筑的高度、容積率、綠化率等指標不能因改造而違反原有的規(guī)劃許可。如果改造涉及擴建、加建等改變建筑體量的行為，必須經(jīng)過規(guī)劃部門的重新審批。
• 建筑安全相關法規(guī)
  • 改造過程中要確保建筑結構安全，不能破壞承重墻、柱等重要結構構件。如果對結構進行改動，需要由有資質的結構工程師進行設計和評估，并經(jīng)過相關部門的審核批準。同時，消防、電氣、給排水等設施的改造也需要符合相應的安全標準。

商用房改造規(guī)劃審批流程

商用房改造消防安全標準

商用房改造結構安全規(guī)范

商用房改造后的物業(yè)費用